ОСМД – риски и заблуждения

Последние несколько месяцев в городе начался настоящий бум по созданию ОСМД. И это в принципе объяснимо. Несмотря на то, что закон о таких объединениях действует с 2002 года, создание их особо не стимулировалось. И только в прошлом году государство окончательно определило всех владельцев квартир совладельцами дома. А ещё дало срок до конца июня сделать свой выбор – или создать ОСМД, или найти управителя.

И хорошо, что горожане обратили своё внимание на ОСМД. Лично я уже много лет, считаю эту форму управления жильём одной из самых лучших, и планомерно занимаюсь её развитием. Но новое время начало создавать новых «героев». Я о том, что появляются недобросовестные люди, которые хотят использовать желание жителей многоэтажек самостоятельно управлять своими домами. Речь идёт о «доброжелателях», предлагающих создавать ОСМД на несколько больших, многоквартирных домов. Мне известны несколько таких «горячих точек», где это ещё на стадии обсуждения. Но есть уже и зарегистрированные ОСМД, состоящие из четырёх и пяти многоэтажек под тысячу и больше квартир...

Хорошо это или плохо? Какими мотивами руководствуются создатели таких объединений? К чему это может привести? Давайте рассмотрим всё по порядку.

И первый вопрос, который приходит на ум – а что вообще говорит по этому поводу закон? А говорит закон, что в принципе это допустимо. Описание такой возможности уложилось аж в два абзаца Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома»: часть третья статьи 4 и часть семнадцатая статьи 6. В первой части говорится о том, что собственники квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединённых общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно ОСМД. Во второй описывается процедура такого объединения – в случае создания ОСМД в двух и более домах, голосования за такое решение проводится отдельно по каждому дому и результаты голосования определяются также отдельно по каждому дому. То есть процедура создания, какая-никакая есть. Но больше, в профильном законодательстве нет ни слова о том, как дальше жить таким «монстрам». Как ими управлять, как распределять доходы и расходы, как решать спорные вопросы… Все существующие нормативно-правовые акты «прописаны» под ОСМД, созданное в одном доме. И применять их в своей деятельности многодомным ОСМД придётся по аналогии. К чему это может привести, поговорим чуть ниже.

Теперь о мотивах. Как правило, основной целью инициаторы создания ОСМД в нескольких домах заявляют экономию средств на содержание персонала. Вроде бы благой мотив... Но создатели и вдохновители часто лукавят и вводят людей в заблуждение. Они оперируют не экономикой, а эмоциями – «одному дому не выжить», «нам ни на что не хватит денег», и тому подобное. А так ли это, верны ли эти утверждения? Нет, не так! Жизнь доказывает обратное! В Николаеве много успешных ОСМД, созданных в девятиэтажных домах, состоящих из двух подъездов (порядка 70 квартир). Я уже не говорю про дома с большим количеством квартир (больше 100). Конечно, есть отличия в содержании и ремонте разных классов домов, например пятиэтажных и девятиэтажных. В первых нет сложного оборудования в виде лифтов, но большая площадь крыши. И наоборот. Но успешность любого ОСМД зависит, прежде всего, от людей, которым совладельцы доверили управлять своим домом! От их умений и навыков, от желания делать свою работу хорошо! Что касается экономии средств, то это возможно и без укрупнения. Ведь никто не мешает оформить, например, по совместительству один и тот же персонал, для обслуживания рядом стоящих домов. С другой стороны, задумайтесь – если нужно выполнить определённый объём работ на одном доме, то большой разницы в том, отдельное это объединение, или дом входит в «большое» ОСМД из пяти домов нет – работы необходимо выполнять в каждом отдельном доме. И оплатить эту работу необходимо за каждый отдельный дом – если это стоит 1 тысячу гривен за дом, то заплатить нужно будет именно столько. Я, конечно, упрощаю, но делаю это исключительно для того, чтобы каждый сам задумался и сделал выводы. Так вот, по-моему, выигрывают в данном случае именно работники, а не совладельцы, которые всё оплачивают. И в большинстве известных мне случаев создания многодомных ОСМД, будущие их руководители беспокоятся, прежде всего, о своей «достойной» зарплате, а не об улучшении качества жизни жителей этих домов. Потому что считают они примерно так, как я описал выше. Подумайте сами…

Теперь немного о последствиях. Высшим органом управления в ОСМД является общее собрание членов. Именно оно принимает ключевые решения, например, по установлению размера взносов на содержание и ремонт или по направлению средств ОСМД на ремонты. Оно же выбирает руководство объединения – правление, которое определяет: сколько нужно денег (готовит смету), куда их необходимо направить (готовит план ремонтов), кто и как будет выполнять работы (заключает договора и контролирует их выполнение). Поэтому от того как «работает» главный орган управления ОСМД (общее собрание) зависит комфорт и стоимость проживания для жильцов. Решение принимается большинством, по большинству вопросов проголосовать должно более половины совладельцев, по некоторым – более двух третей. Это одинаковое правило для любого ОСМД, созданного, что в одном доме, что в пяти. Подчёркиваю – других вариантов принятия решений общим собранием нет! Чтобы вам не говорили и не обещали... Теперь представьте ситуацию, когда в ОСМД из трёх (пяти) домов решение принимается двумя (тремя) домами, а остальные совладельцы (другие дома) с ним не согласны. Что делать? А, к сожалению, для остальных, они обязаны его выполнять. Это законное решение большинства, обязательное для выполнения всеми членами ОСМД. А если это происходит регулярно (когда решение принимается одними домами без учёта мнения других)? Вопрос – зачем менять зависимость от ЖЭКа на зависимость от соседей из других домов? Мне это не понятно… А можно ли отдельному дому выйти из ОСМД? Ведь часто при создании многодомных объединений говорят: «не понравится жить вместе – выйдете, и станете сами управлять своим домом». Да, дом может «выйти» из ОСМД, например, при его ликвидации, решение о которой принимает всё тоже общее собрание. Или попросить у соседей их «отпустить», путём выделения в другое ОСМД. И решение опять должно будет принять общее собрание. А если соседи с вами «сроднились» и переживают, что вы без них пропадёте…

Лично я считаю, что создание «добродетелями» многодомных ОСМД, это скрытая форма создания частной управляющей компании. Нет, я не против таких компаний. Только с ними можно относительно легко расстаться в случае чего, вот выйти из такого ОСМД практически невозможно.

Так что думайте. Я описал только часть рисков, связанных с созданием ОСМД на несколько больших домов. Их конечно же больше, как и возможных ситуаций. Но каждый должен сам принимать решение о том с кем ему жить дальше. Просто прежде чем проголосовать – подумайте, всё ли вы учли.