ОСМД, управляющие компании, дом на самообслуживании – что лучше?

Разбираемся вместе!

Сегодняшний блог посвящен реформе рынка жилищных услуг. Как она продвигается в Николаеве. Какие услуги предоставляются управляющими компаниями и сколько придётся выложить Вам, дорогие друзья, из собственного кармана за эти самые услуги.

Сама реформа стартовала ещё в 2016-ом году. Одним из основных её аспектов стал уход от советской ЖЭКовской системы и развитие других, альтернативных и более эффективных разновидностей управления многоквартирными домами. И так, управление вашим домом Вы:

- можете взять на себя и создать объединение совладельцев многоквартирного дома (сокращенно ОСМД)

- доверить свой дом управляющей компании

- или оставить свой дом на самообслуживании. Но, хочу сразу уточнить, что этот вариант подходит только домам на 3-5 квартир. Жители таких домов могут самостоятельно обслуживать свою собственность – дом, не обращаясь к управляющим компаниям и не создавая ОСМД.

В нашем городе львиную долю рынка жилищных услуг занимают именно управляющие компании и оставшаяся – за ОСМД. Именно плюсы и минусы их работы предлагаю рассмотреть подробнее.

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), к сожалению, не особо распространённая форма управления в нашем городе. Причина проста – новостроев в Николаеве мало, основная часть жилищного фонда – это дома возрастом более 40(сорока) лет. В которых с дня сдачи их в эксплуатацию ни разу не проводился капитальный ремонт! Даже текущего ремонта многие дома не «видели» десятилетия. Не каждое ОСМД брать на свой баланс, скажем прямо, проблемный дом точно не захочет.

Но всё-таки находятся инициативные николаевцы, которые даже в таких условиях объединяются в ОСМД. Наглядный пример – ОСМД по адресу проспект Героев Украины, 13Г.

Светлана Козаченко, председатель правления ОСМД вспоминает: «- Когда мы образовались в городе уже были ОСМД, мы видели, слышали, но сами были в компании «Місто для людей». Мы платили, но отдачи не видели. И вот я стала поднимать людей, говорить давайте сами попробуем заниматься нашим домом.»

Год назад жители дома, на общем собрании, решили разорвать контракт с управляющей компанией «Місто для людей – Миколаїв» и создали ОСМД.

В доме 180 квартир. Штат ОСМД – 6 человек: глава правления, бухгалтер, сантехник, электрик, уборщица подъездов и дворник. Тариф, на данный момент, составляет 5 гривен за квадратный метр жилой площади. За год работы с этим тарифом (!) удалось отремонтировать крsшу, которая была в плохом состоянии, так как ремонта она не видела 30 лет, с самой посторойки дома, поменяли окна в подъездах, навели порядок во дворе, сейчас на очереди ремонт канализации, водопровода, подвалов.

Если жители дома не хотят создавать ОСМД или понимают, что самостоятельно не смогут его обслуживать, они могут нанять управляющую компанию, частную или коммунальную. Таких, по данным сайта Николаевского городского совета, в нашем городе почти 25.

В микрорайоне Варваровка, на пример, работает общество с ограниченной ответственностью «Лис-Центр». Оно обслуживает 80 домов – это двухэтажки и, так называемые, дома барачного типа. На данный момент предприятие находится в процессе перехода в управляющую компанию. И ещё пока работает по старым тарифам. Сейчас тариф колеблется от двух до двух гривен пятидесяти копеек за квадратный метр жилой площади – в него входит уборка придомовой территории, техническое обслуживание, проверка вент-каналов. Планируют ввести в тариф поточный ремонт.

После перехода в статус управляющей компании, именно с этим пунктом в договоре будет связано и повышение тарифа – приблизительно на 2 гривны. Но даже в этом случае, по словам Любови Стружевской, которая руководит «Лис-Центром», всё будет зависеть исключительно от желания жильцов.

Ещё один пример управляющей компании – ООО «Управляющая компания «70-ый микрорайон». Компания существует чуть больше года. Уникальность этого предприятия в том, что это единственная в Николаеве управляющая компания, деятельность которой контролирует наблюдательный совет, состоящий из уполномоченных особ от каждого дома.

Даже с пунктом в договоре «текущий ремонт», тариф составляет: минимальный – 2,93 гривны за квадратный метр жилой площади, максимальный – 3,75. И, по словам директора управляющей компании Михаила Гладуна, повышать тариф не собираются!

Ещё один интересный пункт. В перечне обязательных услуг, утвержденных приказом Министерства регионального развития 27 июля 2018 года, есть пункт «Уборка помещений общего пользования (в том числе дополнительных)». А это и подъезды, и лестничные площадки! Это же места общего пользования! По договору, «Управляющая компания «70-ый микрорайон» раз в неделю убирает подъезды, с 9-ого по 1-ый этажи. А вот многие другие николаевские управляющие компании не считают лестничные площадки и подъезды местами общего пользования. И даже в договорах прописали, что убирают всё кроме подъездов и лестниц!

И вот тут мы приблизились к самому интересному вопросу – почему размер платы за услуги содержания дома вычисляется именно по квадратуре квартиры? Как объясняют юристы (специалисты в сфере ЖКХ), реформа рынка жилищных услуг дала возможность законодателям передать всю ответственность за многоквартирные дома (все внутренние системы и придомовую территорию) жильцам, решив, что система начисления оплаты – за квадратный метр жилой площади – абсолютно логична! Но ведь несправедливо выходит.

Возьмем к примеру, 2 идентичные двухкомнатные квартиры, квартплата одинаковая, но … в одной живет 1 человек, в другой – семья (папа, мама и двое детей). И кто будет чаще и больше пользоваться всем обязательным перечнем услуг управляющей компании – 1 человек или 4?

То есть, уходили-уходили от советской ЖЭК-овской системы, а рассчитывать оплату за услуги содержания дома и дальше будем по-старинке … Даже не предложив никаких альтернатив! А альтернатива есть!

Так законом предусмотрено, что каждый жилец – это совладелец многоквартирного дома. Значит можно разделить стоимость обслуживания дома в месяц на количество квартир в этом доме!

Но, при подписании договора на обслуживание Вашего дома с управляющей компанией, Вам вряд ли удастся добиться изменений условий начисления оплаты за услуги. Зато эту систему Вы свободно можете использовать при организации ОСМД! И это действительно работает!

И ещё, помните, выбрав один из вариантов управления вашим домом (ОСМД, управляющая компания или самообслуживание), Вам ничего не мешает в любой момент поменять его на другой!

Чтобы отразить картину на рынке жилищных услуг наиболее полно мы с командой также обращались в управляющую компанию «Місто для людей – Миколаїв». Договорились о встрече, и директор дала согласие на комментарий. Но спустя несколько дней перезвонила и сказала, что киевское руководство компании запретило ей давать какие-либо интервью.

Неужели это такая большая проблема, когда директор николаевской управляющей компании открыто рассказывает о работе предприятия, которым руководит? Почему киевское руководство ставит такие запреты? Или, всё-таки, есть что скрывать?

А вы как думаете, друзья?