«…и в продакшн»: Как среди домов оказались такие, которым услуги управляющей компании не нужны? ЧАСТЬ 2

Первая часть материала «…и в продакшн»: кому николаевцы будут платить в год по 9,5 миллионов долларов, ЖЭКам или управляющей компании?», закончилась на том, что фирма, победившая в конкурсе, распространяла в районе ЖЭКов объявления о наборе кадров. На своей пресс-конференции, 15 августа, представитель управляющей компании «Місто для людей - Николаев» Нериус Шараускас сообщил, что на данный момент в штате фирмы работает уже 18 человек.

- В штате уже работает 18 человек, а с 1-го сентября будут работать 450 сотрудников. То есть поток людей, которые приходят, достаточно большой. По заработной плате: мы предлагаем зарплаты на 30-50% выше, чем те, которые люди сейчас получают. Проходила информация, что мы не обращались в центр занятости. Это не так, мы обращались, предоставляли нужные документы, подали заявки, - рассказал Шараускас, добавив, что уже сейчас есть 100 заявлений о приеме на работу с 1 сентября.

Вместе с тем, на сайте с вакансиями за день до пресс-конференции было опубликовано объявление о поиске руководителя отдела кадров. Если руководителя отдела кадров только ищут, то откуда взялись те 18 работников? И где все те кадры, которые были заявлены фирмой в их конкурсной документации? Возможно, первых работников отбирало непосредственное руководство фирмы, официальный директор которой, кстати, в публичной плоскости не появлялся. Или, быть может, эти 18 человек – это те самые люди, чьи трудовые книжки были приобщены фирмой-победителем к конкурсной документации?

Не менее интересным является факт того, каким образом ООО «Місто для людей - Николаев» устанавливало подомовой тариф, ведь исходя из отчёта контрольной депутатской комиссии, которая изучала законность конкурса, следует, что техническая документация по объектам, входящим в лоты, была опубликовано за день до раскрытия конкурсных предложений.

Соответственно, у фирмы-победителя были всего лишь сутки для того, чтобы просчитать тариф для более чем 900 домов, по которым в последствии были подписаны договора, или же у них была документация, которой не было у других участников конкурса.

- У нашего ЖЭКа была информация только по тем домам, которые мы обслуживаем. Лот по Корабельному району включал в себя дома, обслуживаемые несколькими ЖЭКами. Мы запросили техническую документацию по недостающим адресам. Запросом на имя Александра Репина. Но ответа мы так и не получили, - рассказал пожелавший остаться неназванным директор ЖЭКа, который принимал участие в конкурсе по отбору управляющей компании.

В то же время, отвечая на вопрос, как ООО «Місто для людей - Николаев» считало подомовой тариф, если не было технической документации на дома, представитель компании Нериус Шараускас заявил, что они высчитывали его по формуле.

- Поскольку есть опыт, дома по всей стране типовые, тариф не трудно посчитать с помощью формулы и по другим показателям. Так что это элементарная вещь для профессионалов, которые у нас работают, - отметил он, при этом добавив, что по имеющейся у них методике они индивидуально высчитывали тариф на каждый дом.

Мусорный коллапс?

Уже после проведения конкурса стали всплывать все новые и новые подробности. Точнее – одно из решений исполкома Николаевского горсовета. Оказалось, что 8 июня, а это через день после оглашения конкурса, исполком внес изменение в решение об установлении подомовых тарифов. Согласно этим изменениям, в подомовой тариф больше не входит вывоз твердых бытовых отходов.

В этом решении сказано, что ЖЭКи и управляющие компании должны донести до своих потребителей услуги информацию, что жильцы домов должны сами заключить договора прямого абонирования с возчиками ТБО. Иными словами николаевцы сами должны договориться с фирмой, которая будет вывозить их мусор. По такому принципу действует ОСМД, когда персонально выбирает для себя возчика мусора. Но ОСМД – это юридическое лицо, в то время, как жильцы многоквартирного дома, в котором, в некоторых случаях, по несколько десятков отдельных лиц, и они не являются юрлицами. Поэтому данная процедура прямого абонирования без четкого механизма остаётся непонятной. Каким образом будут заключаться эти договора? А куда дворники «Місто для людей - Николаев» будут сбывать мусор, собранный с придомовых территорий? Компания делает отсылку на конкурс по отбору возчиков ТБО, который был проведён департаментом ЖКХ. Николаевцы должны заключать договора с той фирмой, которая выиграла возможность вывозить мусор из района, в котором находится их дом? Если с любым возчиком, то возникает вопрос логистики, которая была заложена фирмами, работающими с вывозом ТБО. Ведь логистика, которую те закладывали в свой тариф при заявках на конкурс, отобразится и на работе этих предприятий.

Немного арифметики: платить в 12,5 раз больше?

Рассмотрим то, насколько изменился тариф на примере одного из домов, которые попали в управление «Місто для людей - Николаев». Проулок Торговый, дом 1, корпус 1. Исходя из договора, который имеется в распоряжении «Преступности.НЕТ», с 1 сентября 2018 года жильцы этого дома за услуги управляющей компании будут платить 5 гривен 85 копеек за квадратный метр общей площади жилого или нежилого помещения в доме.

В дополнении к договору приложен перечень услуг, которые будет оказывать компания и их периодичность. В частности, фирма не менее 5 дней в неделю обязуется убирать придомовую территорию и площадку мусоросборников, не менее одного раза в год убирать подвалы, технические этажи и крышу, каждый день обслуживать лифты, каждый день обслуживать системы диспетчеризации, обслуживать внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, сливной канализации, при необходимости будет проведена дератизация и дезинсекция, не менее двух раз в год будет проводиться обслуживание дымовых и вентиляционных каналов, каждый день будут обслуживаться сети электроснабжения, система противопожарной автоматики, а также другие внутридомовые инженерные системы, по необходимости от снега будет чиститься придомовая территория и посыпаться противогололедной смесью. Текущий ремонт будет проводиться при необходимости. Постоянно будет проводиться оплата услуг за электроснабжение дома, в частности, за лифты и освещение общего имущества дома и откачивание воды из подвалов. Такие перечни услуг прилагаются ко всем договорам, которые были заключены с управляющей компанией.

В указанном в качестве примера доме, две квартиры. До того, как был подписан договор с управляющей компанией, жильцы этого дома платили за квартплату всего лишь 47 копеек за квадратный метр, а услуги управляющей компании обойдутся им теперь в 5 гривен 85 копеек за квадратный метр. Раньше, за 47 копеек жильцы этого дома, исходя из информации, опубликованной на сайте мэрии, оплачивали только одну составляющую тарифа - проверка дымовентиляционных каналов. С 1 сентября из 5,85 гривен этот дом будет платить 3,81 гривен за содержание дома (1,57 гривны за уборка придомовой территории и площадок для мусороприемников; 1,16 гривны за техобслуживание сетей горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, сливной канализации, 0,71 гривны за техобслуживание сетей электроснабжения и 0,37 гривны за уборку снега) и 1,87 за текущий ремонт (1,51 гривны за ремонт внутридомовых систем водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения и 0,36 гривен текущий ремонт электросетей).

Нас заинтересовала причина, по которой до договора с победителем конкурса данный дом платил КП ДЭЗ «Океан» только за одну составляющую тарифа. Работники коммунального предприятия, к которым мы обратились за разъяснением ситуации, удивились тому факту, что данный дом попал в перечень объектов, для которых выбрали управителя.

- Этот дом находится в частном секторе. Единственная услуга, которую наше предприятие оказывало жителям тех двух квартир. которые там находятся - это проверка дымовентиляционных каналов. Дело в том, что раньше в этом доме было печное отопление. Жильцы за свой счет изготовили проект и газифицировали дом. Мы два раза в год проверяли эти каналы, чтобы избежать возможной аварии. Сложно представить, что управляющая компания будет убирать придомовую территорию дома, который обнесен забором. Также сложно, как и то, что люди теперь должны платить за коммуникации, которые провели в свой дом за свои деньги. Этого дома вообще не должно быть среди лотов, так как многоквартирный дом - это дом, в котором более трех квартир. Тут их две, - рассказали нам в КП.

Получается, что Репин подписал договор от лица жителей дома, и по его условиям люди с 1 сентября будут платить за квартплату в 12,5 раз больше, чем раньше за услуги, которые им не нужны? Интересно, сколько подобных договоров затерялось среди тех 935, которые были за день проштампованы Репиным в департаменте ЖКХ?

Есть ли механизм передачи нежилых помещений в аренду?

Одним из моментов, на который обратила внимание временная контрольная депутатская комиссия по изучению законности проведения конкурсного отбора управляющей компании, стало то, что в состав конкурсной комиссии не вошел никто из управления коммунальной собственности Николаевского городского совета. Ведь помимо обслуживания жилых помещений, то есть квартир николаевцев, в распоряжение компании перешли и нежилые помещения. Выполняя закон именно управление коммунальной собственности публикует на сайте Николаевского городского совета объявления о свободных помещениях, которые находятся на балансе ЖЭКов. Так почему же тогда представители управления коммунальной собственности не вошли в состав конкурсной комиссии?

Зная пример того, как во времена экс-мэра Николаева Владимира Чайки ряд коммунальных предприятий стали частными ЖЭКами, что в последствии привело к тому, что часть подвалов, являющихся собственностью жильцов дома, была продана, задаем вопрос о том, не повторится ли подобное с управляющей компанией, начальнику управления коммунальной собственности Мкртчу Мктрчяну.

- С 2004-го года есть решение Конституционного суда, которое говорит, что все вспомогательные помещения принадлежат жильцам, дополнительных документов не надо. А там, где есть право собственности на любые помещения, они должны передаваться соответствующим юридическим лицам. Это могут быть или наши коммунальные ЖЭКи, им будут передаваться отдельные жилые помещения. У нас будет скоро предложение создать отдельное учреждение, где будут учитываться все объекты и квартиры, в том числе. Там, где вспомогательные помещения, будет такая же передача, как ОСББ. Весь дом передается ОСББ, но там, где остаются наши нежилые помещения, они переходят на баланс нашим коммунальным предприятиям. Аренда вспомогательных помещений не допускается. Подвал – это всего лишь этажность, в них чаще всего размещены вспомогательные помещения. Управляющие компании не имеют права управлять собственностью. Если пройдет соответствующий сбор жильцов по конкретному дому, они примут решение, что часть вспомогательных помещений отделить и сделать там коммуникации и так далее, и сдать в аренду, а эту функцию поручить управляющей компании, тогда каким-то образом это можно формализировать. Если даже управляющая компания заключит договор без согласия жильцов, по инициативе жильца без сборов можно расторгнуть этот договор, - заявил Мкртчян.

Действительно, в договоре указано, что управляющая компания по решению совладельцев многоквартирного дома имеет право заключать договора об аренде и выдаче сервитутов. Но каким образом это будет юридически оформлено? Как будет оформлен момент «по решению совладельцев»?

Исходя из того, что отсутствует четкий механизм того, каким образом совладельцы поручают управляющей компании заключить договор об аренде, можно сделать предположение, что более 1000 нежилых помещений, указанных в перечне объектов, вынесенных на конкурс, оказываются под угрозой незаметной передачи их в частные руки. Каким образом? Например, договор аренды будет заключён с припиской «аренда с правом выкупа» или еще один вариант вывода помещения из собственности – сделать ремонт и на основании этого выкупить помещение. Звучит как абсурдное предположение, но такие прецеденты в истории Николаева уже есть. Яркий пример, как заполучить в собственность коммунальное имущество – история отчуждения Виталием Вороновым здания Молодежного центра на Малой Морской, 1.

Как управляющая компания «стартовала» в других городах?

Изучив опыт других городов, в которые в качестве управителя жилым фондом зашла фирма «Місто для людей», можно сказать, что все договорные отношения с фирмой управителем инициировал исполком. Например, в городе Запорожье, одним решением исполком проголосовал признание таких-то фирм победителями в конкурсе, назначил ответственного человека за подписание с ними договора, выдал распоряжение о том, чтобы ЖЭКи передали на баланс имущество, которое находилось у них в обслуживании. В городе Николаеве всё было иначе.

Уже после проведения конкурса оставался открытым вопрос, как именно то, что находилось на балансе ЖЭКов, будет передано в управление фирме-победительнице конкурса? Ответ оказался прост. Всё тот же департамент ЖКХ, за подписью Александра Репина, выдал приказ всем ЖЭКам до 31 августа отдать управляющей компании ключи от вспомогательных помещений.

Насколько юридически правильно оформлен данный приказ, судить юристам. Ведь непосредственным руководителем и работодателем директоров ЖЭКов, на имя которых выписан приказ, является Александр Сенкевич – мэр города Николаева. Он же возглавляет исполнительный комитет Николаевского городского совета. Соответственно, именно за его подписью и должен был появиться подобный документ.

Литовские корни города для людей

Одним из посылов, который можно расценивать как: «Мы не такие, как ЖЭКи», «Місто для людей - Николаев» называет то, что одним из учредителей компании является литовская фирма «Civinity». Вместе с тем, 9 июля этого года на сайте данной компании появилась информация о том, что «Civinity» уходит с рынка Украины.

«Украинский рынок обслуживания коммерческих и жилых зданий очень большой, у него большой потенциал. Один только жилой фонд насчитывает свыше 1 млрд. кв. м. Однако, принимая во внимание различия в законодательствах и практике обслуживания зданий в Украине и странах Балтии, мы приняли решение отказаться от дальнейшего развития в этой стране и продать наши проекты в Украине», – Римвидас Раманаускас, генеральный директор Civinity.

Учитывая этот факт, возникает вопрос: «Почему фирму «Місто для людей - Николаев» представляет не ее директор?» Для чего спикером по всем вопросам фирма выбрала члена правления фирмы «Місто для людей» Нериуса Шараускаса?

Вероятно, это делается для того, чтобы у будущих клиентов фирмы «Місто для людей - Николаев» заложить стойкое восприятие того, что за 6 гривен за квадратный метр их дом будет обслуживать европейская фирма. Соответственно, в головах николаевцев, видимо, пытаются нарисовать картину того, что за европейское качество необходимо платить европейские деньги.

Над материалом работали Юлия Давиденко, Юлия Акимова и Александра Ющишена, специально для «Преступности.НЕТ»