Земля: Як обманюють покупців і як уберегтися від афери

Земля в Київській області, в рази що подорожчала за останні роки, залучає до себе все більше аферистів. Експерти по нерухомості стверджують, що в радіусі 50 кілометрів навколо столиці "чистої" землі (тобтоспочатку оформленою прозоро, без сірих схем) не залишилося. Практично за кожною ділянкою, що виставляється на продаж, тягнеться каламутний шлейф: від претензій селян, що вважають(іноді цілком справедливо), що землю у них відібрали, до відверто шахрайських схем з подвійною власністю. Для останньої схеми, коли вже продана одного разу земля продається ще раз, рієлтори навіть придумали спеціальне вираження - продати "другим поверхом".

Що ж робити, щоб не попастися на вудку шахраям? На що звертати увагу при купівлі землі? Які схеми найчастіше використовують махінатори? Відповіді на ці і інші питання ми і спробували знайти.

Уважність - головна зброя приватних осіб проти аферистів

Юристи радять:при придбанні земельної ділянки уважно вивчайте усі документи! Траплялося, що покупцеві показували одну ділянку, а після підписання договору виявлялося, що його земля насправді знаходиться за декілька кілометрів. Перше, що треба зробити при купівлі - звірити план з реальною місцевістю. Якщо виникають підозри - звернутися в місцеві органи влади з проханням підтвердити знаходження, розмір, межі і власника ділянки.

Наступний ключовий момент - державний акт на право власності. При оформленні ділянки на руки видається тільки акт, усі інші документи, на підставі яких оформлялося право власності, залишаються в землевпоряджувальних організаціях. Не виключено, що нотаріус завірить договір купівлі - продажі за неправильно оформленими документами, а це вже ризик. Тому нелишним буде вивчити оригінал акту і запросити виписку із Земельного Кадастру, що підтверджує право власності на ділянку.І попутно - перевірити, чи не накладено на ділянку яких - або обмежень, чи не знаходиться земля в запоруці і ін. Правда, і це не завжди рятує від аферистів: частенько, подвійний продаж відбувається з ділянками, на які видані держакти старого зразка, без кадастрового номера. Ніхто не дасть гарантії, що на ці ділянки вже не оформлені документи нового зразка, по яких паралельно вашій здійснюється ще одна угода. Такі випадки, за словами рієлторів, вже стали мало не повсякденністю в Обухівському районі. Цей район відрізняється практично повною відсутністю земельно - кадастровій інформації: бази даних були вкрадені разом з комп'ютерами Кадастру, причому, двічі. Так що, по суті, будь-яка угода, що здійснюється із землею в цьому районі, - потенційно небезпечна.

Ще, про всяк випадок, нагадаємо про те, що договір купівлі - продажі треба читати, а не переглядати.Документ має бути складений відповідно до законодавства, наявність навіть незначних на перший погляд неточностей можуть мати неймовірні наслідки, аж до відміни угоди. Втім, іноді юристи радять самостійно домагатися розриву договору, якщо ви таки потрапили на вудку аферистів, і розв'язати виниклу проблему неможливо - суди в таких питаннях відносяться до постраждалих покупців дуже лояльно. Розривши договори надає вам право отримати сплачені гроші назад. Правда, що робити у разі, коли вказана в договорі ціна разів в десять відрізняється від реально заплаченої суми, невідоме. Єдиним доказом може послужити розписка на повну суму, яку треба обов'язково узяти у продавця.

І, наостанок - якщо ділянка, що зацікавила вас, знаходиться у безпосередній близькості до населеного пункту, дуже корисно буває витратити декілька годин, і поговорити з ким - нибудь з місцевих.Трапляється, що після розмови з якою - нибудь всезнаючою бабусею відпадає всяка необхідність подальшої розвідки.

Махінатори вищого пілотажу

Безумовно, пильність значно збільшує шанси придбати "білу" ділянку. Але іноді навіть надпильність і великі зв'язки не дають гарантії відсутності проблем. Ділки, що набили руку в обмані покупців, вже призвичаїлися обводити навколо пальця навіть компанії, з боку яких в угоді бере участь ціла команда, що складається з юристів, лобістів, служби безпеки і, іноді, особисто шефа(власника) зі всім знайомствами і зв'язками на підхопленні.

Правда, знайти відомості про обман юридичних осіб не так і просто. Вони вважають за краще або битися з аферистами в судах, або вирішувати питання кулуарно, або, якщо вже нічого зробити не можна, мовчки проковтнути образу і, записавши витрачені суми у збиток, будувати подальші плани розвитку бізнесу.

Проте, і для великих корпорацій найголовніше - уважність і підозрілість, ретельна перевірка об'єкту угоди з усіх боків. Так, при аналізі містобудівних ризиків з уваги можуть вислизнути деякі "дрібниці", які згодом зведуть нанівець усі плани по забудові, і про які посередники при продажі соромливо умовчують. Такою "дрібницею" може стати, наприклад, газопровід, прокладений прямо по ділянці і по яких, - те причинам незареєстрований належним чином. У результаті, покупці стикаються з обтяжуючою обставиною на придбаній ділянці і вимушені вносити корективи у свої плани.

Ще більше проблем виникає при юридичному аналізі. Компанія може банально "не помітити" юридичних ризиків, що зокрема, містяться в історії ділянки. Посередники, без яких не обходиться практично жодна угода із землею, попередженнями про такі "дрібниці", як правило, себе не обтяжують.Втім, частенько, ці посередники і є авторами найтемніших і потворніших плям в історії землі, що продається. У результаті покупець отримує в навантаження до жаданих гектарів невдоволення і претензії місцевих жителів і місцевої ж влади, а іноді - і остроконфликтные ситуації. У такому положенні опинилася, наприклад, компанія "Нелора - Ленд" : придбавши частину поля у села Велика Александровка, підприємці вимушені ставити охорону і стримувати натиск жителів села, що вимагають доплатити за паї, які вони самі коли, - те і продали за смішні, за нинішніми мірками, гроші. І, хоча дії місцевих жителів, фактично, підпадають під статтю за здирство, а їх претензії до нинішнього власника позбавлені усіляких юридичних підстав, підприємцям від цього не легше: селяни звикли говорити на мові емоцій і діяти по "своїй справедливості", а сухі юридичні терміни розуміють слабо.

Але, окрім "умовно законних" і "умовно чесних" угод, час від часу з'являються повідомлення і про відверте шахрайство. Так, на початку року стало відомо, що жертвою земельних махінацій став великий автомобільний концерн "Атлант - М", що є продавцем автомобілів Volkswagen.

За наявною інформацією, компанія у кінці позаминулого року придбала фасадну ділянку уздовж Бориспільської траси(якраз по сусідству з тим полем, на якому вимушена виставляти охорону компанія "Нелора - Ленд"). Ділянка була придбана з наміром побудувати на нім автосалон. Згодом виявилось, що ділки примудрилися поселити акулу автомобільного бізнесу на "другий поверх". Тобто, продати ділянку, у якої на момент продажу вже був законний власник. Офіційна позиція автоконцерну в цьому питанні - "ніяких коментарів". Що ж, така позиція буває цілком виправданою, особливо при значних юридичних помилках.Или як спосіб захисту ділової репутації : за словами бориспільського міжрайонного прокурора, за фактом подвійного продажу землі у Великій Александровке сьогодні заведена кримінальна справа. Правда, достовірно сказати, хто фігурує у справі - "атлант - М", селянин або посередник, що продав концерну землю, - ми не можемо.

Але, як вдалося дізнатися, на даний момент у базі Земельного Кадастру Бориспільського району, серед власників земельних ділянок, компаній, пов'язаних з концерном "Атлант - М" не значиться. Відомо, що земля була куплена дочірніми структурами концерну через посередників безпосередньо у селян, що мали на руках держакти. У Борисполі говорять, що на момент здійснення угоди хто - те "попрацював" з базою даних Кадастру і легко ввів в оману юристів компанії. Оскільки згадані держакти були недійсні, оскільки ці ж селяни вже продали свої паї декількома роками раніше.

Як би то не було, але доводиться констатувати факт: автомобільний концерн, думаючи, що купує землю, заплатив мільйони за повітря.

Беззаконня під переділ

Подібне беззаконня в земельному питанні викликане, по суті, всього двома чинниками - цінами на землю, що нестримно злетіли, і легкістю побудови різних схем(наявність лазівок в законодавстві, наскрізь корумпована місцева влада, через яку здійснюються усі махінації). Великі гроші - хороший стимул для різного роду посередників, а спокуса швидко їх заробити сильніше за етичні норми. Рієлтори самі говорять, що абсолютно чесних посередників на землях біля Києва не буває, умовне чесні, сірі і чорні. Умовно чесними, мабуть, солідні контори називають самі себе. Про безлад, який твориться в місцевих органах влади, і говорити нічого.Випадків притягнення до відповідальності, навіть на тлі оголошеної президентом війни з корупцією, одиниці. Найгучніший з них - затримання голови однієї з селищних рад району Вишгороду, що вимагає 1,3 мільйона доларів за "послуги" за рішенням земельного питання, про що стало відомо у березні цього року. Чи послужить цей випадок прецедентом? Навряд чи: в кулуарах місцеві чиновники осуджуючий хитають головою: мовляв, "ділитися потрібно".

Зараз бути місцевим чиновником і мати який - те вага в земельному питанні - все одно, що виграти в лотерею. Тоді як в Києві за землю розгортається неабияка бійка, з перевиборами і навіть мордобоєм, в околицях столиці все чин - чином. Налагоджені схеми, усім все зрозуміло, все тихо і чинно. Громадські організації вже криком кричать: мовляв, в області повно вільних, "безхазяйних", ділянок, які в даний момент распаевываются повним ходом, нахабно, під підставних осіб.І продаються, незважаючи на мораторій і офіційну позицію Банкової.

У такій каламутній воді будь-який покупець землі, і приватна особа, і велика фірма, може стати рибкою, що попалася на гачок махінацій. Тільки обережність і скрупульозна перевірка знижують шанси бути обдуреним. Так що, придбаваючи землю, варто запам'ятати наслідувати три прості принципи: пильність, скрупульозність і обережність. І тоді, можливо, ділкам не вдасться поповнити свій бюджет за ваш рахунок.