Про цеглину, що впала "ні з того ні з сього"

Давно усіма передбачений і багатьма очікувана криза українського ринку нерухомості, схоже, застала основних його "гравців" зненацька. Бо їх пояснення причин того, що стався і рецепти виходу з положення, що створилося, свідчать лише про небажання серйозно говорити про суть того, що відбувається - так можна марити лише з великого переляку.

Цеглина ні з того ні з сього нікому і ніколи на голову не звалиться.

М.Булгаков "Майстер і Маргарита"

Житловий ринок України, грунтований на корупції і надприбутках будівельних корпорацій, заходить у безвихідь і ось - ось рухне. Будівельники, що поріднилися за роки зростання ринку з корумпованим чиновництвом, винять в зниженні попиту кого і що завгодно, тільки не захмарні ціни на свій продукт.

Лякаючи населення прийдешнім скороченням об'ємів будівництва і подальшим підвищенням цін, вони намагаються стимулювати попит на ті, що стали останніми роками золотими квадратні метри. Ось тільки аргументація часом не витримує ніякої критики.

Днями на сайті Будівельної асоціації України був обнародуваний проект звернення до Президента, НБУ і інших зацікавлених. Говорячи про негативні тенденції, що намітилися в галузі, будівельники просять владу внести корективи в систему іпотечного кредитування, зняти обмеження на терміни житлових позик.І справді, за даними Держкомстату, за перше півріччя 2008 р. об'єми будівельних робіт скоротилися на 1,1%, підготовка будівельних ділянок - на 3,6%. Проте, чи тільки процентні ставки банків і умови кредитування, що посилилися, винні в ситуації, що склалася? Чи не пора поглянути суворій правді в очі, пани будівельники?!

Причиною будівельного буму в країні стало зародження системи іпотечного кредитування, що сталося на початку століття. Народ отримав можливість купувати ще не зароблені квартири і жити в них, поступово віддаючи гроші. При цьому поняття "бум" застосовно, більшою мірою, не до кількості зведених квадратних метрів, а до їх вартості: за цей період, приміром, ціна однокімнатної квартири в Києві виросла більш ніж в 10 разів, не відставали і регіони. Об'єми будівництва, проте, не росли так вражаючими темпами.За даними того ж Держкомстату, з 2000 по 2007 рік загальний об'єм введених в експлуатацію житлових площ виріс лише удвічі(з 5 558 тис. кв. м до 10 244 тис. кв. м), не досягнувши показників 1990 р.(17 447 тис. кв. м). Ефективного і прозорого механізму розподілу земельних ділянок - головного активу у будівельному бізнесі - при цьому створено не було. Тому ланцюжок "чиновник - будівельник - постачальник матеріалів - посередник - покупець" незабаром очолив саме чиновник, знімаючи ті, що призначаються явно не йому вершки на цьому ринку. Втім, в ті часи благоденствував увесь ланцюжок, і навіть рядовий покупець, активно позичаючи гроші, купував, продавав, і теж заробляв.

Оголошені причини такого стрімкого подорожчання - зростання вартості землі під будівництво, робочої сили, матеріалів. Негласні ж причини, повторимося, інші:відсутність прозорого механізму відведення земельних ділянок і зростання апетитів причетних до цього корумпованих чиновників та і самих девелоперів. Ну не хотілося будівельникам заробляти звичайні для їх зарубіжних колег 5-10% від вкладених грошей на зростаючому ринку. Не хотілося мати 7-10 літній період окупності проекту, коли відбити вкладене можна за рік - два. Та і навіщо будувати і продавати три будинки по мільйону, коли можна один продати за три! Про апетити чиновників і їх вклад в "загальнонародну справу забезпечення кожного українця гідним житлом" відомо менше, але щоб проілюструвати цей вклад, процитуємо інтерв'ю газеті "Дзеркало тижня" одного з активних учасників ринку, президента будівельної компанії "21 століття" Льва Парцхаладзе :

"Л.П.: Що стосується питання про радість спілкування з посередниками, то можу вас завірити, що сьогодні 99% ділянок ми купуємо у яких - те приватних і фізичних осіб.

Кореспондент:Так це теж добре?

Л. П. : Теж добре. Якщо держава не може продати ефективно землю, то нехай цим займеться приватник.

Кореспондент: І покладе собі в кишеню?

Л.П.: З двох зол потрібно вибирати менше. Так я швидше реалізую свій проект".

Досить дипломатично, але той, що має вуха почує! "Які - те" до болю знайомі "приватні обличчя", мабуть, одержуючі скромну зарплату держчиновника, але що роз'їжджають на "крутих" іномарках і живуть в куплених на отримані хабарі просторих квартирах, раптом стали "меншим злом". У приватних бесідах, які, втім, все ж ставали надбанням громадськості, будівельники неодноразово озвучували мільйонні суми хабарів за неофіційні дозволи і "невоспрепятсвование" у вирішенні земельного питання, що не звільняло їх, втім, і від офіційних платежів до місцевих бюджетів. Але усе це сказане "не під запис" не мало ніякого зримого ефекту.Та що там ці одкровення яких - те невідомих "джерел"! Досить згадати яким "пшиком" обернулася уся тріскотня, якою упродовж довгого часу балувалася "опозиція" кліці Черновецького в Київраді. Які суми називалися, які гектари, в яких місцях!. Як було "соромітний" Катеринчуку! І - ніякого результату, і ніякої реакції чи з боку Кабміну, Верховної Рады або Президента.

Втім, результат все ж є, як і реакція - відреагував ринок.

Ринок житла начал стагнировать ще на початку 2007 р., задовго до обмежень у сфері іпотечного кредитування і прояву наслідків фінансової кризи. До речі, в нормальних, вибачте за епітет, країнах ця криза відбилася, передусім, на вартості нерухомості. Але тільки не у нас! Будівельники і продавці "вторички" уперто тримали(і продовжують тримати) ціни на колишньому рівні.Правда, перші почали включати в асортимент, замість малозатребуваних двох - трикімнатних хором по 200-300 тис. доларів в убогих мікрорайонах, житло економ - класу. А другі - по - сьогоденню торгуватися. Поки негласно, при остаточному узгодженні ціни з реальним покупцем, не знижуючи її в первинних оголошеннях про продаж, але все - таки.

Головний підсумок минулого року ранка житлової нерухомості - з ринку пішов спекулятивний капітал, значно впав попит, істотно скоротилася кількість угод. Причина ясна - відсутність економічних передумов для нереально високої вартості. У цих умовах розсудливо повелися лише банки і рієлтори, що почали обережно натякати у своїх коментарях про невідповідність рівня доходів населення вартості квадратного метра.Будівельники ж, не бажаючи ламати чорні схеми розподілу ділянок і домовлятися з постачальниками про зниження цін на матеріали, продовжують з тупою упертістю віщати про швидку активізацію попиту, передбачуваному буквально завтра зростанні цін або скороченні об'ємів будівництва, що, знову - таки, підвищить ціни.

В зв'язку з цим показові слова одного шанованого заступника директора шанованої будівельної фірми. Горе - експерт висловив думку, що потенційно кияни можуть щорічно купувати близько 5 млн кв. м житла, причому без залучення кредитів (це при нинішніх - те цінах! - Авт.), а "поточне затишшя - усього лише сезонний чинник, тому що житло по - колишньому є ліквідним товаром"(боїмося, сезон продовжиться невизначено довго - Авт.).Цікаво, це блеф, за яким ховається відчай і паніка, або звичка видавати бажане за дійсне? Адже за останні два роки не розходяться ті, що повністю здаються будівельниками 1,4 млн київських "квадратів"(дані Держкомстату за 2007 р.), а велика частина угод кредитується. Згаданого "експерта" зрозуміти можна: справи не дуже, кредитори з представниками агентства з питань банкрутства вже стукають, а, можливо, і ломляться в дверях, побратими - чиновники вимагають нових фінансових вливань під загрозою перманентних виборів. Але не можна ж нести таку нісенітницю, позбавлену не лише економічного, але і здорового сенсу! Тим більше що в настанні цих скрутних часів винні ви самі(не особисто Ви, шанований "експерт", а "ви" всі разом узяті).Адже треба було припустити, що у народу все - таки закінчаться або гроші, або бажання купувати за такою ціною житло, а ті ж чиновники "наїдяться" або перемкнуться купувати квадратні метри в інших країнах, де ці метри дешевше(до речі, завдяки тому, що тамтешні їх колеги - бюрократи, м'яко кажучи, люди попристойніші). Виїхали за рубіж і здатні заробляти гроші і що бажають вкладати їх в нерухомість "уми".

У результаті, сумна картина запанувала на ринку: жадібні чинуші, будівельники, що люблять їх, і убогий народ.

Додамо, що до останнього часу прибутковим є сегмент комерційної нерухомості, але і на нім вже прогримів перший грім. Цього літа на 1,5-2 місяці раніше почали сезонні розпродажі орендарі - продавці одягу, що свідчить про непомірність орендних ставок(150-200 доларів за кв. м в місяць) в умовах попиту, що знижується, з боку покупців.За прогнозами експертів, відтік інвестицій скоро стане відчуємо і в цьому сегменті.

Так що ж робити? Сподіватися на черговий "український прорив"? На "живильну" президентську програму про "доступне житло"? На законодавчий геній наших нардепів? Увы, уся ця компанія явно не здатна зробити хоч що - те, щоб на ринку нерухомості сталося раптом "диво". Йому повинно передувати або супроводжувати його загальне "економічне диво" - але це, як мовиться, не з нашим щастям і не з нашими правителями.

Залишається одно. Враховуючи, що нині будівельники і їх потенційні споживачі знаходяться по різні сторони барикад, кожному дамо свою раду.

ЇМ порекомендуємо скоріше зрозуміти, що головним для продавця(виробника) партнером є, згідно з ринковими канонами, його величність ПОКУПЕЦЬ.І, усвідомивши, перемкнеться, врешті-решт, на задоволення його насущних потреб - будівництво житла за доступними цінами. Озвучити публічно реальні головні проблеми галузі, скликати круглий стіл з представниками громадськості, влади, підрядниками. Дивишся, і політики захочуть попіаритися на рішенні народних проблем. Причому, не розробкою чергової нікчемної і нездійсненної(при незмінній присутності корупційних складових) програми кредитування. А, передусім, створенням умов для прозорим розподілом ділянок під забудову і тільки на відкритих публічних аукціонах. І спробуйте понизити рентабельність, стримайте апетити, пани, - працювати можна і не за 100% прибули.

НАМ - cцепить зуби, кріпитися і жити в двокімнатній "хрущобе" з двома дітьми і тещею, не купуючи нерухомість за нині існуючими цінами, посадивши тим самим на голодний пайок девелоперів і "підгодованих" чиновників.Пам'ятайте, що за подібними цінами не дозволяють купувати собі житло куди забезпеченіші чехи, болгари, поляки, турки і німці. Не брати кредити по непомірних ставках в несприятливих умовах, щоб не втратить і вже наявного житла. І терпляче чекати, коли потворна хатинка вітчизняної будівельної індустрії обернеться до нас передом, до чиновника - задом.

Зрозуміло, що ради ці - з області благих побажань. Але якщо хто - те зможе запропонувати щось реальніше і життєрадісне - нехай запропонує.