Миколаївська нерухомість в стані нерухомості

Український ринок нерухомості не залишився в стороні від світової фінансової кризи, в результаті - відчутно скоротився попит на житло. Звичайно, люди по - колишньому прагнуть до того, щоб поліпшити свої житлові умови, але інфляція змусила їх відкласти вирішення цього питання на невизначене майбутнє.

"Скорочення операцій з продажу житла сталося в усіх містах області.Якщо взимку в Миколаєві продавалося до 350 квартир в місяць, то у вересні - жовтні цей показник опустився до 100, - проінформував читачів Миколаївського агентства нерухомості "Чумацький шлях"(вона опублікувала інформацію, озвучену на засіданні фахівців з нерухомості в Миколаївському відділенні Укрсиббанку). - Не сталося і традиційного осіннього пожвавлення ринку.

Ці дані підтвердив головний інженер НМБТИ О. Кваша. Він повідомив, що число тих, що бажають отримати виписку з реєстру прав власності нинішньої осені скоротилося в три рази".

Процеси і тенденції

Як бачите, є привід поговорити про процеси, що відбуваються на ринку нерухомості. Які тенденції мали місце впродовж останніх років, що відбувається сьогодні - про це ми розмовляємо з Іриною Руденко, Універсальною біржею, що управляє, "Номінал", 15 років працюючою на цьому ринку.Одночасно Ірина є заступником голови Асоціації фахівців з нерухомості. І говоримо ми в першу чергу про Миколаїв.

За останні 8-10 років ціни на житло в місті виросли в середньому в 10 разів. Втім, процес цей, як ви самі розумієте, торкнувся усієї країни. Як пояснюють таке стрімке зростання фахівці? У Радянському Союзі ринок житла практично був відсутній: існували варіанти обміну квартир, але не продаж. Відсутність ринку означала відсутність ціни. Тому після розпаду СРСР житло виявилося "недооціненим".

Поступово Україна опам'ятовувалася після економічної кризи. Виросли доходи громадян, покращувався добробут, з'явилася потреба в поліпшенні житлових умов. Проте на той час будівництво житла практично припинилося. Ще свіжі в пам'яті николаевцев застиглі без руху довгобуди.Хронічний недолік засобів в Державному і місцевому бюджетах, а також у більшості будівельних компаній не давали можливості розгорнутися повноцінному будівництву. На початку нового тисячоліття ситуація склалася класична: недостатня пропозиція при зростаючому попиті. Таким чином, "дефіцит товару" об'єктивно спровокував підвищення цін.

В цей же час на ринок нерухомості, що стоїть без руху, прийшли інвестори - "спекулятивний капітал", у тому числі і іноземний. Проте будівництво нового житла підвищеної комфортності проблему забезпечення квартирами рядового городянина і "утруски" цін на ринку нерухомості так і не розв'язало.

Ринок обміну

- Якщо аналізувати проблеми ринку вторинного житла, можу сказати: цей ринок вже давно не рухався так інтенсивно і так хаотично, - говорить Ірина Руденко. - Завжди на нім були присутніми які - те адекватні, такі, що піддаються логіці принципи.Житло зазвичай дорожчало восени, після літа(люди за літній сезон заробляли гроші) або перед Новим роком. Вибори, що намічалися, погіршення політичної і економічної ситуації в країні також відбивалися на "ворушінні" ринку. Тобто, була присутньою система, порядок, реакція ринку нерухомості на життя суспільства. Вже роки два такого порядку ми не спостерігаємо.

Взагалі - те ринок вторинної нерухомості в Миколаєві можна швидше визначити як "ринок обміну". Операції купівлі - продажі пов'язані в основному зі змінами в життєвих умовах городян : хто - те одружився, хто - те розвівся, хто - те потребує великої суми грошей і вимушене продати квартиру. Гроші "кочують" як би з кишені в кишеню від покупців до продавців.Погано те, що практично немає у нас заможних людей, які, займаючись бізнесом, могли б спочатку купити житло або комерційні площі - тобто, зробити солідні первинні грошові "внески" в ринок, щоб потім здійснювався обмін нерухомості через купівлю - продаж.

Прогнозувати, що буде з цінами, як "ворушитиметься" ринок - сьогодні неможливо, вважає Ірина. За усіма підрахунками, ціни повинні були впасти давно, але вони не падали. Одна з причин - у николаевцев з'явилася можливість брати кредити у банках на купівлю житла. Достаток кредитних пропозицій, іпотечні кредити, збільшення доходів городян і розумні відсотки, які можна було виплачувати без особливих втрат для сім'ї, сприяли зростанню попиту на житлі.

І сьогодні ринок нерухомості багато в чому залежить від політики банку, втім, залежав завжди - як тільки кредитування стало невід'ємною частиною життя наших громадян.Проте в останні півроку узяти кредит все складніше: збільшилися відсотки річних виплат, стали жорсткішими умови видачі кредиту. Річ у тому, що фінансові установи переорієнтовувалися на вигідніше споживче кредитування, яке дає високі прибутки в значно коротші терміни.

Сьогодні, в умовах кризи, що настала, кредити николаевцам видають всього два банки. При цьому процентна ставка в гривні доходить до 25%. Це висока ставка, і надії на її зниження доки немає. Як тільки ситуація зміниться і банки почнуть кредитувати або понизять відсоток, відразу почнеться певний рух і на ринку нерухомості.

"Дорогий" наш Миколаїв

Виявляється, в масштабах України Миколи знаходиться в числі міст з високими цінами на житло(звичайно, ми не порівнюємо вартість нашого житла із столичним, а говоримо про адекватність миколаївських цін інфраструктурі півмільйонного міста, купівельної здатності населення і так далі). Ці ціни, як і в інших містах, складаються за регіональними правилами, проте місцеві продавці житла ще не зовсім усвідомили, що для активізації житлового ринку необхідно йти на певні компроміси.

- Ціни біжать попереду розвитку міської інфраструктури, - вважає Ірина Руденко, - хоча в цьому немає ніякої логіки, оскільки великих, багатих підприємств у нас немає, зарплати у населення невеликі. Має ж бути відповідність між попитом і пропозицією. Останніми роками в Миколаєві на ринку нерухомості з'явилася тенденція до нагнітання цін, що, природно, погіршило загальну ситуацію.Продавці займають вичікувальну позицію: пропозицій стає менше - попит, відповідно, підвищується. Адекватні ціни виставляють в основному ті, кому нерухомість треба продати в терміновому порядку. Інший раз агентствам з продажу доводиться пристойно "попітніти", щоб довести продавцеві безрозсудність виставленої ним захмарної суми.

На початку 2008 року на вторинному ринку Миколаєва фіксувалася досить висока ціна за квадратний метр житлової площі. Наприклад, в "хрущовках" вона дійшла до $1-1, 2 тис. Причому склалася ця ціна ще в 2007 році і трималася, майже не знижуючись. В той же час вартість 1 кв. м житла в новостроящихся будинках досягала $1, 5 тис.

До речі, про ціни на новобудови: в передкризовий період частина фахівців прогнозувала деяке підвищення вартості 1 кв. метра, пов'язане із зростанням витрат на будівництво, подорожчанням будматеріалів, підвищенням зарплати будівельників і так даліІнша частина вважала, що в умовах зростання об'ємів будівництва житла будівельники будуть вимушені піти на деяке зниження ціни, навіть за рахунок своїх прибутків.

Проте ціна "квадрата" завжди залишається прив'язаною до нормативної вартості будівництва 1 квадратного метра : в Миколаївській області ця ціна з року в рік зростала і до 2008 - му склала 3300 грн, або майже $700. "Квадрат" в новій квартирі менше цієї ціни просто бути не може.

Надія на зниження

З посиланням на ту ж газету "Інвестор" ми приведемо деякі прогнози по ситуації цього року: миколаївські оцінювачі стверджують, що восени сталося деяке зниження цін на вторинне житло, але це стосується лише 3 - і 4 - кімнатних квартир і котеджів. В окремих випадках зниження доходить до 10%. Стійко тримаються ціни на однокімнатні квартири, і, за прогнозом, навряд чи варто чекати їх падіння.Вартість двокімнатних квартир коливається залежно від районів міста. На думку риэлтеров, виходячи з ситуації - ціна на квартири може впасти і до 10 тисяч доларів. Але це буде, швидше, не правило, а виключення.

Якщо проаналізувати активність продажів квартир в Миколаєві, то найгірше продаються 3 - кімнатні квартири. Дещо краще - 2 - кімнатні. Але самими затребуваними залишаються квартири однокімнатні - вони на ринку не "затримуються".

Що стосується "неліквіду" на вторинному ринку, то він став мало затребуваний. Люди вже не бажають платити великі гроші за старе житло на верхніх поверхах п'ятиповерхівок, в "глухих" районах міста. Такі квартири, як правило, купують у разі крайньої необхідності.

Тому якщо і відбуватиметься зниження вартості житла, то станеться це в першу чергу на периферії міста, в "жилкоповских" будинках і навіть "хрущовках".У центральній частині міста, в елітних районах ціни зазвичай тримаються до останнього.

До скорочення кількості операцій з продажу житла - вважають учасники дискусії "за круглим столом" в Укрсиббанку - привів також відхід з ринку нерухомості осіб, які придбавали житло з метою його подальшого перепродажу. Ця прибуткова діяльність давала можливість добре запрацювати. Сьогодні "спекулянти" намагаються компенсувати свої витрати за рахунок оренди житла.