Специально или по недоумию?

В Украине в целом и в каждом регионе в частности, в том числе и на Николаевщине, постоянно поднимается тема привлечения инвесторов. С завидной регулярностью организовываются всевозможные форумы и конференции, призванные привлечь инвестиции для реализации инфраструктурных проектов. Немалые финансовые ресурсы уходят на написание всевозможных стратегий и проведение кампаний, призванных рассказать о потенциале страны, региона, города… Многие ошибочно воспринимают работу в этом направлении как банальную рекламу географической территории и создание красивой внешней картинки для привлечения туристов. На самом деле инвестиционная привлекательность - это немного другое. Это простые, однозначные и понятные правила ведения бизнеса, которые не только озвучены, но и соблюдаются, как минимум, органами власти всех уровней. Инвестиционная привлекательность – это физическая и юридическая защищенность вложенных ресурсов.

Вряд ли кто-то будет спорить, что практически со всеми этими маркерами инвестиционной привлекательности в Украине сегодня большие проблемы. В каких-то регионах ситуация лучше, в каких-то хуже, но в целом все весьма и весьма печально. Часто можно услышать, что вина в этом высшего законодательного органа страны, мол, народные депутаты вместо того, чтобы совершенствовать законы и требовать их соблюдения, занимаются невесть чем. Но вот после старта в стране процесса децентрализации местным чиновникам «переводить стрелки» будет все сложнее, ведь полномочия местных органов власти, даже сегодня, позволяют прописать такие порядки и положения, которые позволят однозначно трактовать конкретные ситуации и будут нести в себе четкие и унифицированные шаблоны действий во время принятия тех или иных вопросов.

На сегодняшний день город Николаев не может похвастаться набором таких «правил игры» и даже не может похвастаться банальным соблюдением тех норм, которые, уже, казалось бы, есть. Ни для кого не секрет, что на данный момент мы имеем нормативные документы и механизмы взаимодействия структур в городском совете, которые дают возможность для манипуляций. Да, кто-то может сказать, что все эти манипуляции не являются нарушением закона, но именно такое «не нарушение закона» и приводит в конечном итоге к хаосу и конфликтным ситуациям.

Похоже, самым ярким примером того, к чему может привести отсутствие четких порядков и положений, иными словами, «правил игры», а также полное отсутствие взаимодействия между структурами местных органов власти, является резонансная история со строительством здания под ресторан «Мафия» в самом центре Николаева. Порой, отдельные элементы этой истории превращались в откровенный фарс. Чего только стоят «общественные слушания», которые продлились целый день, а их результаты так и не были восприняты ни сторонниками, ни противниками стройки.

Сразу сделаем ремарку о том, что «Преступности.НЕТ» взяли этот пример исключительно из-за того, что данная ситуация получила большой резонанс и, по-нашему мнению, является более чем ярким примером для наглядного описания проблемы в целом, ведь аналогичные ситуации возникают повсеместно, но они просто не попадают в поле зрения общественности.

Как нам представляется, никто ведь не будет спорить с тем, что любой бизнесмен ставит во главу угла получение прибыли и поиск самых «коротких» путей достижения своей цели, пользуясь принципом, что «не запрещено, то разрешено». Это с одной стороны. А городские власти обязаны исходить из принципа интереса громады и контроля законодательных моментов жизнедеятельности на вверенной территории. Вот от этого давайте и будем отталкиваться в разборе возникшей ситуации.

Изначально, необходимо отметить, что при рассмотрении всей ситуации с получившей резонанс стройкой, необходимо обращать внимание на два аспекта – земельный и архитектурно-строительный, которые на протяжении всего процесса идут параллельно друг другу.

«Земельное направление»

Согласно данным Госгеокадастра, на бульварной части проспекта Центрального, между улицами Соборная и Московская, расположено три земельных участка. Первый участок - это земельный участок под так называемым зданием с башенкой – бывшее кафе «Садко», а сейчас - отделение банка (этот земельный участок нас сейчас не интересует). Второй земельный участок - это участок, где было расположено здание ресторана «Дикси Барбекю» (участок площадью 1051 квадратный метр). И третий участок – это так называемая зеленая зона (участок площадью 1181 квадратный метр), которая всегда была то ли чемоданом без ручки, то ли желаемым куском, который «инвестор» не мог использовать, хотя именно через этот участок и был проход к ресторану «Дикси Барбекю». Два последних участка - это участки с разным целевым назначением, а значит, и ставка по арендной плате по ним разная.

Первый участок имеет статус земли под коммерческое использование – выделялся для обслуживания помещения ресторана, а значит, плата за него производится по более высокой ставке, чем по второму участку, который имеет статус земли под общественное пользование.

История выделения этих земельных участков по адресу: проспект Центральный (бывший Ленина), 75-а берет свое начало еще в далекого 2000 году. За 16 лет вопросы по земле по данному адресу выносились на рассмотрение сессий Николаевского городского совета, в том или ином контексте, не менее 20 раз. Если проанализировать ситуацию вокруг данных земельных участков, то стоит обратить внимание на 2007 год, когда арендатор три раза обращался в городской совет с просьбой дать разрешение на организацию автопарковки на территории, прилегающей к бару-ресторану «Дикси Барбекю». Все три раза депутаты городского совета ему в этом отказывали по причине того, что там пересекаются пешеходные и транспортные потоки, и там нет возможности организации полосы разгона. После этого в том же 2007 году городской совет предоставил фирме «Укринконтракт», у которой в аренде находился земельный участок под обслуживание бара-ресторана «Дикси Барбекю», право на разработку проекта землеустройства с последующим правом аренды земельного участка площадью 1181 квадратный метр.

После этого городской совет, наверное, предполагая, что постоянно будут соблазны что-то соорудить на этом земельном участке, прямо в решении прописывает запрет на организацию на этом участке парковки и капитального строительства.

Изначально, этому участку, несмотря на запрет что-либо там строить, был присвоен статус земли с коммерческим назначением, но позже городской совет, понимая, что там есть территория с зелеными насаждениями и за нее платят, пошел навстречу арендатору-предпринимателю и перевел этот участок в статус земли общественного пользования, чем дал возможность платить меньше денег. То есть, из всего этого можно предположить, что еще тогда со стороны арендатора были попытки использовать эти оба земельных участка как-то по-другому, нежели было прописано. Но, несмотря ни на что, были заключены договора аренды между городским советом и ООО «Укринконтракт», где было четко прописано, что «земельный участок выделяется для благоустройства территории поблизости ресторана-бара без права капитальной застройки и организации парковки автотранспорта».

В 2014 году у предпринимателя, несмотря на то, что никакие существенные условия с пешеходными и транспортными потоками в этом районе не изменились, снова появилось желание попытаться организовать на этом участке паркинг.

Но после очередного отказа ООО «Укринконтракт» само отказалось от этой идеи.

В 2015 году, в период между февралем-ноябрем, у комплекса зданий ресторана-бара, которые расположены на участке в 1051 квадратный метр, меняется собственник. Если ранее собственником зданий была фирма «Укринконтракт», то, судя по документам, которые в 2015 году были предоставлены в мэрию, право собственности перешло трем физическим лицам. Каким образом это произошло, для понимания ситуации не имеет никакого значения, просто необходимо взять во внимание, что собственник помещений, расположенных на арендованной земле, поменялся. Исходя из этого, у новых собственников объектов недвижимости, по логике вещей, должно было появиться желание оформить право аренды земли за собой.

Более того, в договорах, которые подписаны между мэрией и ООО «Укринконтракт», было четко прописано, что «в случае отчуждения всех помещений, которые находятся на арендованном земельном участке, новый собственник может обратиться в городской совет с вопросом досрочного прекращения договора».

Дело в том, что в действующем на сегодняшний момент законодательстве есть определенная «императивная норма», которая предусматривает упрощенную процедуру переоформления договоров аренды (просто меняется сторона в договоре), которая упрощает процедуру землеотвода и исключает возможности для манипуляций со стороны депутатов городского совета. По большому счету, договор аренды просто должен формально быть перезаключен на тех же условиях, которые были у прежнего арендатора. То есть, новый собственник имущества, расположенного на арендуемом участке, просто должен прийти в мэрию со старым договором, показать документы, что он приобрел право собственности на строения, сказать, что готов взять на себя обязательства по имеющимся договорам и переподписать их.

Так как в данном случае этого сделано не было, городской совет до сих пор «считает», что договора аренды с ООО «Укринконтракт» действующие. То есть, на данный момент в понимании мэрии и городского совета данными земельными участками пользуются не какие-то там граждане, а именно фирма «Укринконтракт».

Вместе с тем, в ноябре 2015 года, после того, как ООО «Укринконтракт» сообщило, что не против, чтобы арендованные ею участки земли площадью 1051 квадратный метр (под коммерческое использование) и площадью 1181 (под общественное использование) перешли в аренду другим лицам, новые собственники строений (ресторана-бара «Дикси Барбекю») пишут письмо на имя тогдашнего мэра Юрия Гранатурова, в котором просят дать разрешение на изготовление проекта землеустройства на отведение земельного участка общей площадью 2232 квадратных метра.

На основании этого в апреле 2016 года на сессию было вынесено решение о предоставлении разрешения гражданам А.Курносенко, Н.Курносенко и О.Небелице на разработку проекта землеустройства на отведение в аренду земельного участка общей площадью 2232 квадратных метра. Скорее всего, изначально посыл о принятии подобного решения пошел с архитектуры, ведь в силу сложившихся традиций, если архитектура сказала «Да», то это именно «Да»...

И если к заявителям вопросов практически нет, они могут быть не сильны в земельном законодательстве, то вот к тем людям, которые готовили документы на сессию, в частности, к начальнику земельного управления Александру Морозу, вопросов более, чем предостаточно. К примеру, каким образом он смог объединить в один два земельных участка с разными кадастровыми номерами и разным целевым использованием? Несмотря на это, депутаты городского совета проголосовали за это решение и оно на данный момент является действующим.

Вместе с тем, стоит отметить, что в данном документе есть ссылка на другое решение Николаевского городского совета, а именно решение № 45/41 от 28 января 2015 года. Вроде бы ничего странного в этом нет, но вот те, кто готовили этот проект решения, «забыли» указать конкретные пункты из этого решения, ведь в нем как минимум два пункта, касающихся данного вопроса, и в каждом из них идет речь о разных земельных участках.

Ну что же, какие тут вопросы по земле еще могут возникать? Как нам кажется, никаких. Вывод напрашивается сам собой – в земельных отношениях в городе Николаеве полнейший хаос! Поменяется ли что-то в этом направлении в городе Николаеве в ближайшее время – вопрос, скорее всего, риторический...

«Градостроительное направление»

Параллельно с уведомлением о том, что ООО «Укринконтракт» не против, чтобы арендованные ею участки земли перешли в аренду другим лицам, в ноябре 2015 года в мэрию поступают документы на получение градостроительных условий и ограничений на право начала проектирования реконструкции здания ресторана-бара «Дикси Барбекю» на земельном участке площадью 1051 метров квадратных. Заявление, как и полагается, было подано от имени пользователя земельного участка – фирмы «Укринконтракт». Вместе с тем, к заявлению были прикреплены все документы, в которых было отмечено, что право собственности на все строения на этом земельном участке переоформлены на три физических лица и уже не принадлежит ООО «Укринконтракт» (об этом упоминалось ранее). Что интересно, среди поданных документов имелась и информация, что эти три физических лица передали объекты недвижимости, которые планируют реконструировать, в аренду все тому же ООО «Укринконтракт». В данных действиях вышеуказанных субъектов, по большому счету, нет ничего противозаконного и единственным объяснением того, зачем это было сделано, может быть то, что договора аренды земли были заключены именно с ООО «Укринконтракт», а не были переоформлены на физических лиц (об этом писалось выше). И если бы заявление было подано от физических лиц, то тогда бы сразу, скорее всего, стал бы вопрос о формальном несоответствии ситуации с землей. Что из этого вытекает? Опять же, предприниматель формально ничего не нарушил, а чиновники от архитектуры, скорее всего, просто-напросто не захотели особо вникать в документы, поэтому пропустили это все, как есть.

Заявление-ходатайство на получение градостроительных условий и ограничений от заказчика было зарегистрировано в городском управлении архитектуры 10 ноября 2015 и уже менее, чем через месяц, 4 декабря 2015 года, бизнесменам были выданы градостроительные условия и ограничения.

По действующему законодательству, чтобы получить градостроительные условия и ограничения, лицо, заинтересованное в строительстве или реконструкции, должно предоставить в архитектуру некие «Градостроительные расчеты». Что это такое? Это своеобразный документ, который, согласно соответствующему положению, подается в свободной форме и должен дать понимание того, что в итоге будет после строительства или реконструкции. В соответствующем порядке подготовки данного документа прямо отмечено, что «наличие градостроительных расчетов дает возможность открытого и публичного рассмотрения инвестиционных намерений инвестора и своевременного информирования громады о застройке территории в соответствии с утвержденной градостроительной документацией».

Иными словами, законодатель, понимая, что любая стройка - это потенциальный конфликт, именно на этапе получения разрешения на проектирование, предусмотрел то, что сначала на самом первом этапе необходимо рассказать о своих намерениях громаде.

По логике вещей, именно на этом этапе, до начала проектирования, и должны были проходить так званые «общественные слушания», но из-за того, что и застройщик, и управление архитектуры проявили сверх открытость и публичность, этот документ видели только они сами. Кто-то еще кроме них знал на начальном этапе, что там в итоге будет построено?

Выдавая градостроительные условия и ограничения на право начала проектирования реконструкции здания ресторана-бара «Дикси Барбекю», управление архитектуры почему-то решило обнадежить застройщика, рекомендовав ему предусмотреть сохранение зеленых насаждений при организации подземного паркинга. Да-да, именно так чиновники и прописали в документе, несмотря на то, что депутаты в самом решении, касающемся выделения земли, записали невозможность этого (об этом писалось выше).

Получив градостроительные условия и ограничения, а также право на начало проектирования 4 декабря, уже 18 декабря инвестор «выходит» на заседание Архитектурно-градостроительного совета при управлении градостроительства и архитектуры Николаевской области с каким-то эскизным проектом, разработчиком которого выступает ЧП «О.С.А.». Докладчиком по вопросу выступил архитектор Зубик, который четко указал, что объект расположен в центральной части города вблизи другого объекта, который является памятником архитектуры – «Трамвайная подстанция». Также архитектор отмечает, что для решения проблемы с паркингом есть возможность для размещения подземного паркинга на 30 автомобилемест под зоной рекреации.

А вот здесь будет уместно снова вернуться к «земельному направлению», ведь, по сути, члены этого архитектурного совета начинают почему-то рассматривать второй земельный участок, на котором решением сессии запрещено что-либо строить. Отдадим должное отдельным членам архитектурно-градостроительного совета, которые обратили на это внимание, о чем есть упоминание в протоколе заседания. По большому счету, уже на заседании данного совета было понятно, что речь идет о земельном участке, который отведен под благоустройство и которому присвоен статус земли общественного пользования, и чтобы там что-либо делать, необходимо изменить его целевое назначение. Как Вы думаете, чиновники «отмаяковали» об этом своим коллегам в земельном управлении? Ответ очевиден…

Примечательно, что членом архитектурного совета на тот момент был и господин Атанасов, который сейчас оказался «по другую сторону баррикад» и уже выступает, как проектант реконструкции данного объекта.

Как видно из протокола заседания, члены архитектурно-градостроительного совета указали застройщику на то, что объект, который планируется реконструировать, находится в историческом месте в районе памятника архитектуры, поэтому проект и проведение работ должно быть согласовано с управлением культуры, национальностей и религии Николаевской ОГА.

После этого управление культуры, национальностей и религии Николаевской ОГА рассмотрело историко-архитектурное обоснование реконструкции здания, разработанное ЧП «О.С.А.» в феврале 2016 года. Они четко указывают на то, что объект находится в «комплексной охранной зоне исторической части города Николаева», перечисляя при этом соответствующие аргументы.

А вот здесь мы бы просто хотели акцентировать внимание на некоторые выдержки из этого документа без особых комментариев.

«При обсуждении большинство членов президиума поддержали проектные предложения, определенные историко-градостроительным обоснованием, и отметили, что отдельные элементы реконструированного строения удачно отображают мотивы старинной архитектуры города, а цветовая гамма фасадов не будет отвлекать на себя восприятие рядом размещенного памятника архитектуры местного значения «Трамвайная подстанция»», - сказано в документе, в котором идет речь о проекте, разработанном ЧП «О.С.А.».

Также, в документе четко отмечено, что объект располагается на бульварной части центральной транспортной магистрали, на которой «запрещено новое строительство». То есть, по сути, запрещено изменение пропорций реконструируемого объекта…

А далее, несмотря ни на что, чиновники отмечают, что они «согласились с возможностью осуществления на бульварной части реконструкции существующего объекта, так как его преобразование привлекает современным подходом к архитектурным решениям и позитивными изменениями концептуального развития города». Более того, по мнению чиновников, «согласно эскизного проекта, новый объект более мягко вписывается в стилистику существующей межквартальной застройки, нежели существующее строение».

Здесь, как говорится, логика отсутствует и сказать, что это было – халатность чиновников, или работа «для галочки» - сложно.

Спустя короткое время Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСК) выдает фирме -подрядчику Декларацию о начале работ, и если посмотреть, то теперь проектировщиком реконструкции уже значится не ЧП «О.С.А.», а некое ООО «Эксперт буд».

Получается, что на градостроительном совете в декабре 2015 года рассматривался эскизный проект, к которому были определенные замечания, разработанный ЧП «О.С.А.», а потом заказчик решил поменять проектанта, и в декларации о начале работ значится совершенно другой проектант.

То есть, до этого умные люди собирались, высказывали свои замечания одному проектировщику, а в итоге стройка проводилась совершенно по другому проекту... Кто за этим должен был следить из чиновников?

Примечательно, что Управление культуры, национальностей и религии Николаевской ОГА повторно рассмотрело историко-архитектурное обоснование реконструкции здания в указанном месте и сделало однозначный вывод, что «запланированные работы не будут иметь негативного влияния на восприятие памятника».

В документе, несмотря на то, что, судя по тексту, «продолжал рассматриваться» эскизный проект, разработанный ЧП «О.С.А.», имеется ссылка на декларацию о начале работ, которую ГАСИ выдало совершенно другой проектной организации - ООО «Эксперт буд». Как такое может быть? Насколько тщательно чиновники рассмотрели поданные им документы? Ответы на вопросы отыскать сложно, как и понять, умышленно ли это все делалось чиновниками, или по недоумию…

После получения всех формально необходимых документов инвестор, не видя проблем, начал реконструкцию, а уже в средине лета, когда более половины объекта было выстроено, николаевская общественность принялась возмущаться. В итоге, ситуация зашла в глухой угол – застройщик не может ввести объект в эксплуатацию и открыть заведение в обозначенные сроки. Городская власть не может позволить себе, учитывая общественный резонанс, закрыть глаза на то, что получилось. Диалога между застройщиком, городским советом и мэрией нет, хотя обе стороны заявляют, что готовы садиться за стол переговоров.

Некоторое время назад в городском совете была создана специальная комиссия, которой поручено изучить вопрос строительства объекта ресторана «Мафия» на проспекте Центральном. Членов данной комиссии уже успели не допустить на объект, а представитель ресторана «Мафия» поспешил заявить, что они столкнулись с непрозрачной инициативой депутатов, блокирующих работу предпринимателей.

Ситуация патовая, но все же выход необходимо находить.

Вместо итогов

Какой же выход из сложившейся ситуации? Однозначно только через диалог, потому что если не удастся наладить диалог, то город Николаев может получить в своем центре не введенный в эксплуатацию недострой, а инвестор не сможет реализовать задуманный проект.

Так, член депутатской комиссии, которой было поручено изучить вопрос строительства объекта ресторана «Мафия» на проспекте Центральном, депутат городского совета Елена Киселева утверждает, что те, кто вошел вместе с ней в эту комиссию, подошли к вопросу намного шире, нежели всем кажется.

- Мы экстраполируем ситуацию не только на «Мафию, а и на другие подобные объекты строительства. В моем понимании, наша цель сегодня не бороться с отдельно взятым объектом и устанавливать виновных в данном конкретном случае, а выявить и устранить предпосылки, которые дают возможность к возникновению подобных конфликтных ситуаций. Мы должны понять, в чем проблема, и принять конкретные решения, которые не позволят в будущем повториться тому, что произошло, - заявляет Елена Киселева.

По ее мнению, этот объект стал резонансным только из-за того, что расположен в исторической части города - в самом центре и на него обращены взгляды 80% горожан.

- Это как лакмусовая бумага… Там есть вопросы по земле и по архитектурным моментам. Вот почему у нас в городе архитектура, что захотела, то и сделала и не согласовала с другими структурами, которые отвечают за свои направления. Именно из-за этого и родился конфликт. Здесь есть общая проблема – отсутствие координации и согласованности действий разных структур органов местного самоуправления. В идеале, сегодня мы должны выработать шаблоны с рекомендациями разным управлениям. Мы должны четко прописать, что им делать в тех или иных ситуациях, и как вовремя реагировать на происходящее до, а не после всего, - заявляет депутат городского совета.

Елена Киселева согласна с тем, что город получил такую ситуацию вокруг этого объекта в центре города именно потому, что ряд нормативных документов и структурных подразделений во власти дает возможность манипуляций.

- Задача любого городского совета – написать такие порядки и положения, чтобы максимально исключить возможность манипуляций. Если мы говорим о прозрачном и комфортном климате для инвестора, то это ни что иное, как понятные и четкие правила. Когда инвестор четко читает 15 пунктов правил и говорит: «Ок, мы выполняем эти 15 пунктов и мы никому ничего не должны». И тогда – город Николаев – лучший город для инвестора. Но вот с другой стороны, городской совет тоже должен иметь гарантии, что этот инвестор добропорядочный, и что он не хочет манипулировать дырками в законодательстве, и не хочет за счет города получить себе какую-то корысть, - заявляет депутат.

Если говорить о выходе из сложившейся ситуации, то, по мнению Елены Киселевой, первый шаг должны сделать собственники объекта недвижимости, разобравшись с договорами аренды на землю, как того требует законодательство.

- Собственники помещений должны прийти в городской совет и перезаключить договора на аренду земли, взять на себя те обязательства, которые прописаны в этих договорах – согласиться с этими условиями или нет, а далее город должен вступать в диалог с инвестором по дальнейшему развитию ситуации. То есть, каждый инвестор в городе Николаеве должен понимать, что при наличии определенных условий, содержащихся в действующих договорах относительно земель города, приобретая любой объект, ты хочешь или не хочешь, обязан принимать к выполнению подписанные ранее кем-то условия, в том числе, и ограничения. Хочешь что-то изменить - меняй, но только по закону и открыто. В диалогах с коллегами -депутатами практически все они подтвердили, что и понятия не имели, что голосуют за смену целевого назначения объекта (категории земель). Вот так вот у нас было прописано решение, что никто ничего не понял, - заявила депутат Николаевского городского совета.

Елена Киселева уверяет, что у нее нет никакого желания тратить время и воевать с «ветряными мельницами».

- При таком раскладе вообще не я должна заниматься этим вопросом, а должен прийти руководитель ГАСИ, который на тот момент являлся членом исполкома, должны собраться два совета – архитектурный и совет по культуре, и задать себе вопрос: «А что же мы такое наделали, что теперь одних обвиняют в коррупции, другие доказывают то, что на инвестора давят»? Они все должны задать главный вопрос: «Что делать дальше?». Со своей стороны могу посоветовать застройщику - перезаключайте договора по земле и дальше идите по закону, а не пользуйтесь ситуацией, которая сложилась в городе и стране… И не пользуйтесь размытостью законодательства и ситуацией для решения конъюнктурных вопросов, - подытожила депутат Николаевского городского совета Елена Киселева.

Наталья Воронина, Анастасия Романова, специально для «Преступности.НЕТ»