Николаевская недвижимость в состоянии неподвижности

Читают: {{ reading || 0 }}Прочитали:{{ views || 1229 }}Комментариев:{{ comments || 0 }}    Рейтинг:(737)         

Украинский рынок недвижимости не остался в стороне от мирового финансового кризиса, в результате - ощутимо сократился спрос на жилье. Конечно, люди по-прежнему стремятся к тому, чтобы улучшить свои жилищные условия, но инфляция вынудила их отложить решение этого вопроса на неопределенное будущее.

«Сокращение операций по продаже жилья произошло во всех городах области.Если зимой в Николаеве продавалось до 350 квартир в месяц, то в сентябре-октябре этот показатель опустился до 100, - проинформировал читателей Николаевского агентства недвижимости «Млечный путь» (она опубликовала информацию, озвученную на заседании специалистов по недвижимости в Николаевском отделении УкрСиббанка). - Не случилось и традиционного осеннего оживления рынка.

Эти данные подтвердил главный инженер НМБТИ О. Кваша. Он сообщил, что число желающих получить выписку из реестра прав собственности нынешней осенью сократилось в три раза».

Процессы и тенденции

Как видите, есть повод поговорить о процессах, происходящих на рынке недвижимости. Какие тенденции имели место в течение последних лет, что происходит сегодня - об этом мы беседуем с Ириной Руденко, управляющей Универсальной биржей «Номинал», 15 лет работающей на этом рынке. Одновременно Ирина является заместителем председателя Ассоциации специалистов по недвижимости. И говорим мы в первую очередь о Николаеве.

За последние 8-10 лет цены на жилье в городе выросли в среднем в 10 раз. Впрочем, процесс этот, как вы сами понимаете, коснулся всей страны. Как объясняют такой стремительный рост специалисты? В Советском Союзе рынок жилья практически отсутствовал: существовали варианты обмена квартир, но не продажа. Отсутствие рынка означало отсутствие цены. Поэтому после распада СССР жилье оказалось «недооцененным».

Постепенно Украина приходила в себя после экономического кризиса. Выросли доходы граждан, улучшалось благосостояние, появилась потребность в улучшении жилищных условий. Однако к тому времени строительство жилья практически прекратилось. Еще свежи в памяти николаевцев застывшие без движения долгострои. Хронический недостаток средств в Государственном и местном бюджетах, а также у большинства строительных компаний не давали возможности развернуться полноценному строительству. В начале нового тысячелетия ситуация сложилась классическая: недостаточное предложение при растущем спросе. Таким образом, «дефицит товара» объективно спровоцировал повышение цен.

В это же время на стоящий без движения рынок недвижимости пришли инвесторы - «спекулятивный капитал», в том числе и иностранный. Однако строительство нового жилья повышенной комфортности проблему обеспечения квартирами рядового горожанина и «утряски» цен на рынке недвижимости так и не решило.

Рынок обмена

- Если анализировать проблемы рынка вторичного жилья, могу сказать: этот рынок уже давно не двигался так интенсивно и так хаотично, - говорит Ирина Руденко. - Всегда на нем присутствовали какие-то адекватные, поддающиеся логике принципы. Жилье обычно дорожало осенью, после лета (люди за летний сезон зарабатывали деньги) или перед Новым годом. Намечавшиеся выборы, ухудшение политической и экономической ситуации в стране также отражались на «шевелении» рынка. То есть, присутствовала система, порядок, реакция рынка недвижимости на жизнь общества. Уже года два такого порядка мы не наблюдаем…

Вообще-то рынок вторичной недвижимости в Николаеве можно скорее определить как «рынок обмена». Операции купли-продажи связаны в основном с изменениями в жизненных условиях горожан: кто-то женился, кто-то развелся, кто-то нуждается в большой сумме денег и вынужден продать квартиру. Деньги «кочуют» как бы из кармана в карман от покупателей к продавцам. Плохо то, что практически нет у нас состоятельных людей, которые, занимаясь бизнесом, могли бы изначально купить жилье или коммерческие площади - то есть, сделать солидные первоначальные денежные «взносы» в рынок, чтобы потом совершался обмен недвижимости через куплю-продажу.

Прогнозировать, что будет с ценами, как будет «шевелиться» рынок - сегодня невозможно, считает Ирина. По всем подсчетам, цены должны были упасть давно, но они не падали. Одна из причин - у николаевцев появилась возможность брать кредиты в банках на покупку жилья. Изобилие кредитных предложений, ипотечные кредиты, увеличение доходов горожан и разумные проценты, которые можно было выплачивать без особых потерь для семьи, способствовали росту спроса на жилье.

И сегодня рынок недвижимости во многом зависит от политики банка, впрочем, зависел всегда - как только кредитование стало неотъемлемой частью жизни наших граждан. Однако в последние полгода взять кредит все сложнее: увеличились проценты годовых выплат, стали более жесткими условия выдачи кредита. Дело в том, что финансовые учреждения переориентировались на более выгодное потребительское кредитование, которое дает высокие прибыли в значительно более короткие сроки.

Сегодня, в условиях наступившего кризиса, кредиты николаевцам выдают всего два банка. При этом процентная ставка в гривне доходит до 25%. Это высокая ставка, и надежды на ее снижение пока нет. Как только ситуация изменится и банки начнут кредитовать или снизят процент, сразу начнется определенное движение и на рынке недвижимости.

«Дорогой» наш Николаев

Оказывается, в масштабах Украины Николаев находится в числе городов с высокими ценами на жилье (конечно, мы не сравниваем стоимость нашего жилья со столичным, а говорим об адекватности николаевских цен инфраструктуре полумиллионного города, покупательской способности населения и т.д.). Эти цены, как и в других городах, складываются по региональным правилам, однако местные продавцы жилья еще не совсем осознали, что для активизации жилищного рынка необходимо идти на определенные компромиссы.

- Цены бегут впереди развития городской инфраструктуры, - считает Ирина Руденко, - хотя в этом нет никакой логики, поскольку крупных, богатых предприятий у нас нет, зарплаты у населения небольшие. Должно же быть соответствие между спросом и предложением. В последние годы в Николаеве на рынке недвижимости появилась тенденция к нагнетанию цен, что, естественно, ухудшило общую ситуацию. Продавцы занимают выжидательную позицию: предложений становится меньше - спрос, соответственно, повышается. Адекватные цены выставляют в основном те, кому недвижимость нужно продать в срочном порядке. Иной раз агентствам по продаже приходится прилично «попотеть», чтобы доказать продавцу неразумность выставленной им заоблачной суммы.

В начале 2008 года на вторичном рынке Николаева фиксировалась довольно высокая цена за квадратный метр жилой площади. Например, в «хрущевках» она дошла до $1-1,2 тыс. Причем сложилась эта цена еще в 2007 году и держалась, почти не снижаясь. В то же время стоимость 1 кв. м жилья в новостроящихся домах достигала $1,5 тыс.

К слову, о ценах на новостройки: в предкризисный период часть специалистов прогнозировала некоторое повышение стоимости 1 кв. метра, связанное с ростом затрат на строительство, подорожанием стройматериалов, повышением зарплаты строителей и т.д. Другая часть считала, что в условиях роста объемов строительства жилья строители будут вынуждены пойти на некоторое снижение цены, даже за счет своих прибылей.

Однако цена «квадрата» всегда остается привязанной к нормативной стоимости строительства 1 квадратного метра: в Николаевской области эта цена из года в год возрастала и к 2008-му составила 3300 грн., или почти $700. «Квадрат» в новой квартире меньше этой цены просто быть не может.

Надежда на снижение

Со ссылкой на ту же газету «Инвестор» мы приведем некоторые прогнозы по ситуации нынешнего года: николаевские оценщики утверждают, что осенью произошло некоторое снижение цен на вторичное жилье, но это касается лишь 3- и 4-комнатных квартир и коттеджей. В отдельных случаях снижение доходит до 10%. Стойко держатся цены на однокомнатные квартиры, и, по прогнозу, вряд ли стоит ожидать их падения. Стоимость двухкомнатных квартир колеблется в зависимости от районов города. По мнению риэлтеров, исходя из ситуации - цена на квартиры может упасть и до 10 тысяч долларов. Но это будет, скорее, не правило, а исключение.

Если проанализировать активность продаж квартир в Николаеве, то хуже всего продаются 3-комнатные квартиры. Несколько лучше - 2-комнатные. Но самыми востребованными остаются квартиры однокомнатные - они на рынке не «задерживаются».

Что касается «неликвида» на вторичном рынке, то он стал мало востребован. Люди уже не желают платить большие деньги за старое жилье на верхних этажах пятиэтажек, в «захолустных» районах города. Такие квартиры, как правило, покупают в случае крайней необходимости.

Поэтому если и будет происходить снижение стоимости жилья, то случится это в первую очередь на периферии города, в «жилкоповских» домах и даже «хрущевках». В центральной части города, в элитных районах цены обычно держатся до последнего.

К сокращению количества операций по продаже жилья - считают участники дискуссии «за круглым столом» в УкрСиббанке - привел также уход с рынка недвижимости лиц, которые приобретали жилье с целью его дальнейшей перепродажи. Эта прибыльная деятельность давала возможность хорошо заработать. Сегодня «спекулянты» стараются компенсировать свои затраты за счет аренды жилья.

-


Комментариев: {{total}}


русскийполитика